Tabelionato Figueiredo 8º Ofício de Notas do Recife
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Denúncia vazia

A denúncia vazia é o requerimento judicial destinado à retomada de imóvel alugado, interposto pelo locador, sem necessidade de ser provada a motivação ou a justificação da causa da rescisão do contrato. De um modo geral, a denúncia vazia é uma rescisão imotivada da locação imobiliária. Representa, pois, uma possibilidade que o locador exerce, com fundamento na lei, para recuperar a posse do imóvel nos contratos de locação para fins residenciais ou comerciais.

A lei de locação (Lei Federal nº 8.245/91), estabelece três hipóteses básicas para a denúncia vazia: 1) Nas locações celebradas verbalmente ou por prazo indeterminado, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, desde que conceda o prazo de 30 dias para o inquilino desocupar o imóvel (art. 46, parágrafo segundo); 2) Quando o imóvel for alugado pelo usufrutuário ou pelo fiduciário nos casos de imóveis gravados por usufruto ou fideicomisso, sendo que, com a extinção do gravame, o locatário deverá restituir o imóvel ao proprietário pleno ou ao fideicomissário no prazo de 90 dias (art. 7º); 3) Quando o imóvel for alienado a terceiro e o locatário não exercer o direito de preferência à sua aquisição, deverá ele desocupar o imóvel em 90 dias, depois de notificado pelo novo proprietário (art. 8º). Não sendo o imóvel, nestes casos, restituído no prazo legal ao locador ou proprietário, poderá este ingressar judicialmente com ação de despejo por denúncia vazia.

O oposto da denúncia vazia é a denúncia cheia. A denúncia cheia consiste no pedido de retomada do imóvel alugado em razão do descumprimento, por parte do locatário, das normas do contrato de locação ou de disposição expressa de lei, com caráter motivado. A hipótese normal do ajuizamento da ação de despejo por denúncia cheia ocorre nos casos de falta de pagamento, pelo locatário, do valor do aluguel e dos demais encargos da locação (art. 9º, III). A denúncia cheia também é motivada pelo término do contrato de locação celebrado por tempo determinado, quando este vigorar por prazo igual ou superior a 30 meses (art.46), ou quando o locatário deixar de cumprir acordo escrito firmado perante o locador para a devolução do imóvel (art. 9º, I). Se o locatário, ainda, transfere a outra pessoa o direito de uso e posse do imóvel, por cessão ou sublocação, sem o consentimento do locador, ficará sujeito a despejo por denúncia cheia, em razão de evidente violação das normas do contrato de locação (art. 13).

Não é cabível o despejo, por denúncia vazia, nos contratos de locação de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, já havendo o Superior Tribunal de Justiça consolidado jurisprudência no sentido da impossibilidade de retomada de imóvel destinado a esses fins em virtude de sua “relevante função social”, conforme a inteligência do art. 53 da Lei nº 8.245/91 (STJ, 6ª Turma, RESP 182.873-RS, Relator Ministro Hamilton Carvalhido, DJU 22.11.1999, pág. 00203).

Todavia, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º), devendo esta ação seguir o trâmite regulado pelos artigos 59 a 66 da Lei nº 8.245/91.

 
 
 
Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE). E-mail: ivanildo@tabelionatofigueiredo.com.br